경매 이야기_17. 권리분석 이야기_2

안녕하세요.

 

제제입니다.

 

오늘도 어제에 이어 경매물건의 권리분석 이야기를 이어가겠습니다.

 

오늘은 부동산 등기부등본의 을구 얘기부터 시작하겠습니다.

 

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부동산 등기부 등분은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.

 

을구에는 소유권이외의 권리들이 표시됩니다. 근저당권, 전세권, 지상권등이 기재가 됩니다.

 

각 권리에 대해서 알아보면..

 

1. 근저당권

채무자가 은행에서 대출을 받을때 채무자 명의 또는 제 3자 명의의 부동산을 담보로 제공하는데 이 때 은행은 채권자가 되어 부동산 등기부상에 근저당권을 설정합니다. 만약 채무자가 돈을 상환하지 않을 경우에는 근저당권을 실행 즉 경매신청하여 은행은 자기 채권을 회수하는 것입니다.

 

2. 전세권

전세보증금이 고액일 경우 임차인은 집주인의 협조를 받아 전세집에 대하여 전세권이라는 권리를 설정할 수 있습니다. 그러나 주택의 경우 확정일자라는 제도가 있어서 굳이 전세권을 설정할 필요는 없다고 보는 경우도 있습니다. 주택 이외의 건물의 경우 보증금의 보호차원에서 전세권을 설정해 두는것이 좋습니다.

전세권은

첫째. 임대인과 임차인간 전세권을 설정한다는 물권적 합의가 있어야 하고

둘째. 물권적 합의에 의한 전세권등기를 해야 하며

세째. 전세금을 지급하면 성립이 됩니다.

 

3. 지상권

지상권이란 말 그대로 타인 토지를 사용 및 수익할 수 있는 권리를 말합니다. 예를 들면 한전이 타인 토지상에 송전탑을 설치할 때 일정 면적부분에 대하여 토지 사용료(지료)를 토지 소유자에게 지급하고 일정기간 그 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 부동산 등기부상에는 지상권의 범위와 지상권의 존속기간이 기재됩니다.

 

말소 기준권리보다 먼저 지상권이 설정되었다면 지상권은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는데, 인수되는 지상권이 있을경우에 낙찰자는 부동산등기부상 지상권의 존속기간동안 지상권자로부터 지료를 받을 수 있을 뿐이어서 지상권 만료기간까지 완전한 소유권행사를 할 수 없습니다.

 

참고로 타인의 토지를 적법하게 사용 및 수익할 수 있는 권리는 법정지상권(임의경매로 토지와 건물 소유자가 달라지는 경우), 관습법상 법정지상권(매매나 증여등으로 토지와 건물 소유자가 달라진 경우로서, 건물을 철거한다는 특약이 없는경우), 분묘기지권, 구분지상권등이 있습니다.

 

 

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그럼 같은 날자에 다른 권리들이 설정된 경우 그 순위는 어떻게 될까요?

 

동일한 날자에 갑구와 을구에 상이한 권리가 설정되었을 경우와 을구상에 상이한 권리가 설정되었을 경우 그 순위는 접수번호와 순위번호에 의해 결정 합니다.

서로 다른 구, 즉 갑구와 을구에 동일한 날자에 다른 권리들이 설정되어 있다면 접수번호에 의해 순위를 결정하며 같은 구, 즉 갑구안에서 또는 을구안에서 - 한 구 안에서만 - 다른 권리들이 같은일자에 설정되어 있다면 순위번호에 의해 결정합니다.

 

1. 같은 구의 경우 : 순위번호에 의해 결정

【 을 구 】 (소유권이외의 권리에 관한 사항)
순위 번호	등기 목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권 설정	2005년8월31일 40071호	2005년8월31일 설정계약	채권최고액 금10억원 채무자 ○ ○ ○ (채무자 주소) 근저당권자 홍길동 (근저당권자 주소) 공동담보 동소 동번지의 토지
2	근저당권 설정	2005년8월31일 40072호	2005년8월31일 설정계약	채권최고액 금5억원 채무자 ○ ○ ○ (채무자 주소) 근저당권자 김개동 (근저당권자 주소) 공동담보 동소 동번지의 토지

위와 같이 동일한 날자에 근저당권이 설정되어 있다면 순위번호상 홍길동의 근저당권이 선순위 권리가 됩니다.

 

 

 

서로 다른 구의 경우 : 접수번호에 의해 결정

 

【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항)
순위     번호	등기     목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	가압류	2005년8월31일 20065호	2005년8월29일 서울지방법원 가압류 결정(2005카단163990호)	청구금액 금2억원 채권자 ○ ○ ○ (채권자 주소)

 

 

【 을 구 】 (소유권이외의 권리에 관한 사항)
순위     번호	등기     목적	접 수	등기원인	권리자 및 기타사항
1	근저당권 설정	2005년8월31일 20066호	2005년8월16일 설정계약	채권최고액 금2억원 채무자 ○ ○ ○ (채무자 주소) 근저당권자 김갑을 (근저당권자 주소) 공동담보 동소 동번지의 토지

위와 같이 갑구와 을구에 같은날에 가압류와 근저당이 설정되어 있다면 접수번호에 의해 가압류가 선순위 권리가 됩니다. 따라서 을구의 근저당권은 우선변제권이 없습니다. (위와 같은 경우 후순위가 되는건 아니고 동순위로서 채권액에 비례한 안분배당을 하게 됩니다.)

 

 

오늘은 등기부등본상의 을구 까지 알아봤습니다.

 

다음글에는 등기부등본외에 알아두면 좋은것들에 대해서 한번 살펴보겠습니다.