경매이야기_5. 경매의 가장 중요한 핵심-권리분석~

안녕하세요.

제제입니다.

오늘은 경매물건의 권리분석에 대해서 얘기해볼까 합니다~~ ^^

 

경매의 성공이란 경매에 참가해 가장 높은 가격을 써서 낙찰자로 선정되고 대금을 완납하여 그 경매물건의 완벽한 주인이 될 수 있느냐에 달려 있습니다.

완벽한 주인이란 경매물건에 잡혀있는 즉 등기부등본에 잡혀있는 저당권, 가등기등이 깨끗이 정리되서 낙찰자의 이름이 깨끗하게 등기부에 오른것을 말합니다.

또 경매물건에 거주하던 사람 - 전 주인이나 채무자 또는 세입자 등을 내보내고 집 열쇠를 넘겨받아야 합니다. 

즉 등기부에 낙찰자의 이름을 올리는것과 열쇠. 두가지를 획득해야 주인이 됩니다. 

 

등기부등본의 권리등을 살펴보면 대부분 경매물건으로 넘어오는것들은 그 경매물건의 소유자가 그 부동산을 담보로 은행이나 사채업자등 여기저기에서 돈을 끌어쓰고 등기부에 저당권, 가등기, 가처분, 가압류등이 기재 됩니다. 

이 상황에서 경매가 진행되면 저당권, 가등기, 가처분등이 소멸될 수도 있고 그렇지 않고 남아있으면서 낙찰자에게 고민을 줄 수도 있습니다. 

이때 낙찰자의 대금완납으로 경매물건 등기부에 있는 저당권, 가처분등등이 한꺼번에 말소될 것으로 판단되면 안심하고 경매에 참여해도 되는 안전한 물건이고

반면 입찰대금을 다 지불하고도 가처분, 가압류등의 권리가 말소되지 않고 단 하나라도 남아있게 되면 위험한 물건이라고 할 수 있습니다.

 

임대차 권리분석도 마찬가지 입니다. 등기가 다 끝났음에도 불구하고 세입자가 버티고 임차보증금을 줄 때까지 절대 집을 비울수 없다고 한다면 참 난감할 노릇입니다.

세입자가 억지를 부려 이사비라도 비싸게 받아먹으려고 할 수도 있으나 법적으로 세입자의 임차보증금을 낙찰자가 물어내야 하는 경우가 발생할 수 있습니다.

이런 경우와 같이 임차인의 임차보증금을 물어줘야 하는지 모르고 낙찰을 받게 되면 실제로 낙찰자는 경매장에서 써넣은 가격에 더해 임차보증금까지 부담해야 합니다.

 

이런경우에 예비 낙찰자는 어떻게 판단해야 할까요?

그 기준이 있습니다. 

그것은 바로 소제(소멸)주의와 인수주의입니다.

간단히 말하면 낙찰을 받아서 낙찰자가 부담해야 하는 것들이 소제(소멸)되느냐 아니면 인수해야 하느냐의 경우 입니다.

 

◆ 소제(소멸)주의

등기부상의 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소 됩니다. 이때 저당권보다 등기부에 기재된 일자가 뒤에 있는 권리는 모두 말소 됩니다.

등기부상의 권리	임대차 현황
20091217   저당   국민은행      1억원 20101110   가등기   홍길동 20110505   저당   김개똥     5천만원 20111104   가압류   송유성 20120923   임의경매  국민은행	20100707   장발장     5천만원 20101003   김사또     7천만원

이 표를 보면 20091217에 저당권이 설정되어 있고 그 후에 후순위로 가등기, 저당, 가압류, 임의경매가 기재되어 있습니다. 

이 물건이 경매가 진행되면(낙찰이 되면) 20191217에 주택은행이 걸어놓은 저당권은 말소되고 그 뒤에 기재되어 있는 가등기, 저당, 가압류, 임의경매는 모두 말소됩니다.

이것이 바로 소제(소멸)주의 입니다.

 

◆ 인수주의

저당권보다 먼저 등기부에 등기된 예고등기, 환매등기, 임차권등기, 대항력 있는 임차인, 가등기, 가처분, 지역권, 전세권, 지상권등의 권리는 경매가 완료(낙찰)되도 말소되지 않고 낙찰자가 고스란히 인수해야 하는 등기부상의 부담이 됩니다. 이렇게 인수해야 하는것 인수주의라고 하고 낙찰자 입장에서는 피를 보게 되는것입니다. 

세입자의 임차 보증금을 낙찰자가 부담해야 하는지 부담하지 않아도 되는지를 판단하는 임대차 권리분석도 담보물건인 저당권이 판단 기준이 됩니다. 

세입자의 입주일이 저당권보다 늦으면 안전하고, 세입자의 입주일이 저당권보다 빠르면 그 세입자의 임차 보증금을 인수해야 하는 안좋은 상황인것입니다. 

위에 표의 경우에는 주택은행의 저당권이 말소 되면서 그 후에 있는 다른 권리도 모두 말소되는 안전한 물건 입니다.

 

또한 등기부에 기재된 권리들과 임대차를 함께 분석하기 위해 등기부상의 권리분석과 임대차 권리분석을 발생일자에 따라 차례로 정리해서 분석하면 좀더 수월하게 분석을 완료할 수 있습니다.

 

위 표를 다시 등기부상 권리와 임대차를 합해서 발생일자에 따라 차례로 정리해 보면

1번. 등기부 - 20091217   저당   국민은행      1억원

2번. 임대차 - 20100707   장발장     5천만원

3번. 임대차 - 20101003   김사또     7천만원

4번. 등기부 - 20101110   가등기   홍길동

5번. 등기부 - 20110505   저당   김개똥     5천만원

6번. 등기부 - 20111704   가압류   송유성

7번. 등기부 - 20120923   임의경매   국민은행

이런 순서가 됩니다.

이 정리한 내역에서 저당권을 찾습니다. 그럼 1번과 5번에 국민은행과 김개똥의 저당권이 있으며 이 중 국민은행의 저당권 설정일자가 가장 빠른 선순위 저당권이므로 1번 국민은행 저당권이 그 후 권리를 싹 말소시키는 기준이 됩니다. 

이를 말소기준권리 라고 합니다. 

따라서 경매가 집행이 되면 국민은행 저당권 이후에 발생한 권리는 말소 됩니다. 등기와 임대차 모두 포함해 모든 권리가 말소됩니다. 

 

이렇게 분석을 해서 낙찰자가 인수해야 할 부분이 있는지, 없는지를 분석하면 실수를 저지를 가능성이 적어집니다.

(제 생각에는 이게 핵심이고 이게 권리분석의 거의 대부분인듯 합니다..)

 

등기부상의 권리	임대차 현황
20091217  가등기   홍길동 20101110  저당   국민은행      1억원 20110505   저당   김개똥     5천만원 20111104   가압류   송유성 20120923   임의경매   국민은행	20080707   장발장     5천만원 20101203   김사또     7천만원

만약 이렇게 등기부와 임대차 내역이 있다면 어떻게 될까요?

권리분석에서 가장 먼저 할일은 담보물권인 선순위 저당권을 찾는건데 여기서 찾아보면 20101110 국민은행에서 설정한 저당권이 선순위 저당권 입니다.

임대차랑 함께 살펴보면 20101110 국민은행의 저당권보다

20080707 장발장의 임대차

20091217 홍길동의 가등기

가 있습니다. 즉 국민은행의 저당권은 3순위 인거죠.

따라서 이 물건이 낙찰이 되면 3순위인 국민은행의 저당권 이후에 있는 권리는 말소 되지만

1,2순위인 장발자으이 임대차, 홍길동의 가등기는 낙찰자가 인수하게 됩니다.

위험한 거죠. 

그러므로 항상 말소기준권리인 선순위 저당권을 먼저 찾고 그 앞에 다른 인수해야 할 부분이 있는지 살펴보는게 중요합니다.

 

◆ 말소기준권리

낙찰된 부동산은 낙찰대금의 완납과 동시에 소유권이전등기를 하며 어떤 권리들은 말소가 되고 어떤 권리들은 말소의 대상이 되지 않아 낙찰자가 인수하게 되는데 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다. 

말소기준권리는 압류, 가압류, 저당, 근저당, 청산전 담보가등기, 말소될 전세권, 경매개시결정기입등기등이 있습니다.

즉 위 표의 국민은행의 저당권같은 역활을 하는 기준입니다. 다만 100% 다 말소기준권리가 되는건 아니니 통상적으로 압류, 가압류, 저당, 근저당만 말소기준권리가 될 수 있다고 생각하시는게 안전할 것 같습니다. 

 

 

정리를 하자면

경매물건 분석을 할때

등기부와 임대차내역을 조사해서

이를 시간순서로 정리를 하고

그중에서 말소기준이 되는 권리를 찾아서

이게 안전한 물건인지, 위험한 물건인지 판단하면 되겠습니다.

 

 

참 쉬운것 같으면서도 어렵고 복잡하고 그렇습니다.

하지만 연습하면 다 되는것 같아요. 실전같은 연습을 해보시면 조만간 익숙해질듯 합니다..